Daň z prodeje nemovitostí 2026: kdy ji platíte a kdy ne

Daň řešíte až po prodeji. Na co nezapomenout před ním, shrnuje průvodce Prodej nemovitosti krok za krokem.

Daň neplatíte, pokud splníte aspoň jednu podmínku osvobození. Projděte je shora dolů. První, která na vás sedí, vám dá odpověď.

Daň z prodeje nemovitosti platí prodávající, nikdy kupující. Samostatná daň s tímto názvem v zákoně není. Jde o běžnou daň z příjmů fyzických osob a příjem z prodeje patří mezi takzvané ostatní příjmy podle § 10 zákona o daních z příjmů.

Nedaní se celá kupní cena, ale jen zisk. Když prodáte byt za 5 milionů Kč a sami jste za něj zaplatili 4 miliony, daníte nejvýš milion, po odečtení dalších výdajů ještě méně. Když prodáte se ztrátou, neplatíte nic.

• Pravidla jsou stejná pro byt, rodinný dům, pozemek, chatu i garáž. Liší se jen to, která osvobození můžete použít.
• Manželé, kteří prodávají nemovitost ze společného jmění, daní příjem jen u jednoho z nich. Pro osvobození stačí, když podmínky splní jeden z manželů.
• Spoluvlastníci daní každý svou část podle velikosti podílu.

Daň z převodu nemovitosti, později nahrazená daní z nabytí nemovitých věcí, byla v roce 2020 zrušena a dnes ji neplatí prodávající ani kupující. Činila 4 % z ceny a v posledních letech ji platil kupující. Zrušil ji zákon č. 386/2020 Sb., a to zpětně pro převody, u kterých katastr provedl vklad v prosinci 2019 nebo později.

Lidé ji dodnes hledají a pletou si ji s daní z příjmů. Zrušení mělo i druhou stranu: stejný zákon prodloužil časový test pro osvobození příjmu z prodeje z 5 na 10 let.

Časový test je doba, po kterou musíte nemovitost vlastnit, aby byl příjem z prodeje osvobozený: déle než 5 let u nemovitostí nabytých do konce roku 2020 a déle než 10 let u nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021. Platí pro všechny nemovitosti včetně pozemků, chat a investičních bytů a nemusíte v nich bydlet.

Pro rok 2026 z toho plyne praktický závěr. Kdo nemovitost nabyl do konce roku 2020, má pětiletou lhůtu za sebou. Daň tak dnes řeší hlavně lidé, kteří nemovitost získali v roce 2021 nebo později, nebydleli v ní a peníze nepoužijí na vlastní bydlení.

Rozhoduje přesné datum, ne rok. Nabytím zákon myslí okamžik, kdy jste se stali vlastníkem. Podle pokynu Generálního finančního ředitelství D-59 je to:

• u koupě a daru den, kdy návrh na vklad došel katastrálnímu úřadu. Nerozhoduje datum podpisu smlouvy ani den zaplacení,
• u dědictví den úmrtí zůstavitele, ne den, kdy skončilo dědické řízení,
• u domu postaveného na vlastním pozemku den nabytí pozemku, protože stavba je jeho součástí.

Den prodeje se posuzuje stejně. Test tedy běží do dne, kdy katastru dojde návrh na vklad ve prospěch kupujícího. Doba vlastnictví musí lhůtu přesáhnout, takže pokud vám chybí pár týdnů, vyplatí se s podáním návrhu počkat.

Test se nepřerušuje, když se mezitím rozdělil pozemek, v domě vznikly jednotky nebo jste vypořádali společné jmění manželů.

Pokud jste v prodávaném bytě nebo rodinném domě měli bydliště aspoň 2 roky bezprostředně před prodejem, daň neplatíte. Nezáleží na tom, jak dlouho nemovitost vlastníte ani kolik jste na prodeji vydělali.

Bydliště není totéž co trvalý pobyt. Zákon jím myslí místo, kde máte stálý byt a kde se zjevně chcete trvale zdržovat. Trvalý pobyt v občance sám nestačí a naopak ho mít nemusíte. Rozhoduje, kde jste skutečně žili, a prokázat to musíte vy, například těmito doklady:

• smlouvy a vyúčtování energií, vody a internetu s běžnou spotřebou
• pošta a úřední korespondence doručovaná na adresu
• pojištění domácnosti, registrace u lékaře, škola nebo školka dětí v místě
• svědectví sousedů nebo potvrzení správce domu

Osvobození se týká rodinného domu a bytu včetně souvisejícího pozemku, garáže, sklepa nebo komory. Na samostatný pozemek, chatu nebo nebytový prostor ho nepoužijete, tam rozhoduje jen časový test.

Příjem je osvobozený i tehdy, když nesplníte podmínku bydliště ani časový test, ale peníze z prodeje použijete na obstarání vlastní bytové potřeby a oznámíte to finančnímu úřadu. U nemovitostí nabytých od roku 2021 to platí i tehdy, když jste v nich nebydleli.

Co se počítá jako bytová potřeba, vyjmenovává § 4b zákona o daních z příjmů:

• koupě bytu, rodinného domu nebo rozestavěné stavby
• výstavba domu nebo bytu a koupě pozemku, pokud na něm do 4 let začnete stavět
• rekonstrukce a údržba domu nebo bytu, ve kterém bydlíte
• členský vklad do bytového družstva nebo úhrada za převod družstevního podílu
• vyplacení manžela při vypořádání společného jmění nebo vyplacení spoludědiců
• splacení hypotéky nebo jiného úvěru, kterým jste vlastní bydlení financovali

Musí jít o bydlení pro vás. Koupě dalšího bytu na pronájem podmínku nesplní.

1. 1.Peníze použijte nejpozději do konce roku následujícího po roce, kdy jste je získali. U prodeje v roce 2026 tedy do 31. 12. 2027.
2. 2.Počítá se i bydlení pořízené předem, nejdřív ale v roce předcházejícím prodeji. U prodeje v roce 2026 tedy od 1. 1. 2025.
3. 3.Získání peněz oznamte finančnímu úřadu do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok, kdy jste je dostali. U prodeje v roce 2026 počítejte s 1. 4. 2027.

Oznámení můžete podat na tiskopisu Finanční správy číslo 25 5259. Tiskopis je nepovinný, stačí i dopis se stejnými údaji. Oznámení podáváte i tehdy, když jinak daňové přiznání podávat nemusíte.

Když na bydlení použijete jen část peněz, je osvobozená jen tato část a zbytek zdaníte. Když je nepoužijete vůbec, stane se příjem zdanitelným v roce následujícím po roce prodeje.

Daň je 15 % ze zisku z prodeje. Sazba 23 % se použije jen na tu část vašeho celoročního základu daně, která v roce 2026 přesáhne 1 762 812 Kč. Do základu se sčítá zisk z prodeje s vašimi dalšími příjmy, třeba se mzdou nebo s příjmy z podnikání a nájmu.

Výpočet zvládnete ve čtyřech krocích — nebo ho nechte na naší kalkulačce prodeje, která spočítá i provizi, hypotéku a časový test:

1. 1.Vezměte prodejní cenu, kterou jste skutečně dostali.
2. 2.Odečtěte cenu, za kterou jste nemovitost pořídili, a další doložené výdaje. Výsledek je základ daně z prodeje.
3. 3.Přičtěte ho k ostatním příjmům za celý rok.
4. 4.Z části do 1 762 812 Kč spočítejte 15 %, z části nad tuto hranici 23 %.

Každý výdaj musíte umět doložit. Faktury za rekonstrukci a doklady o zaplacení si proto schovávejte po celou dobu vlastnictví. Řemeslník placený v hotovosti bez dokladu se v dani neprojeví.

Pokud výdaje převýší příjem, daň je nulová. Ztrátu z prodeje ale nejde odečíst od mzdy ani od jiných příjmů.

Čtyři modelové příklady ukazují nejčastější situace: prodej se zdaněním, prodej s vyšší sazbou, osvobození díky novému bydlení a zděděný dům. Čísla jsou zjednodušená.

Kdyby pan Tomáš použil na dům jen 4 000 000 Kč, byly by osvobozené dvě třetiny příjmu. Zbylou třetinu, tedy 2 000 000 Kč, by danil a odečetl by od ní třetinu kupní ceny, tedy 1 700 000 Kč. Základ daně by byl 300 000 Kč a daň 45 000 Kč.

U zděděné nemovitosti se do časového testu započítá i doba, po kterou ji vlastnil zůstavitel, pokud to byl váš příbuzný v řadě přímé nebo manžel. U darované nemovitosti se doba vlastnictví dárce nezapočítává nikdy.

Daň přichází v úvahu až ve chvíli, kdy nemovitost prodáte. Osvobození podle bydliště funguje i tady: kdo ve zděděném nebo darovaném domě dva roky před prodejem bydlel, daň neplatí.

Když už danit musíte, odečtete cenu nemovitosti ke dni, kdy jste ji nabyli. Daníte tedy jen to, o co cena vzrostla za dobu, kdy byla vaše. Podle výkladu finanční správy jde o cenu zjištěnou podle oceňovacích předpisů, ne o tržní odhad. Může se lišit od ceny z dědického řízení, proto si ji nechte potvrdit daňovým poradcem nebo znalcem.

U družstevního bytu je příjem z převodu osvobozený, když jste družstevní podíl drželi déle než 5 let. Desetiletý test se na něj nevztahuje, protože neprodáváte nemovitost, ale podíl v družstvu.

• Lhůta běží ode dne, kdy jste se stali členem družstva nebo kdy nabyla účinnosti smlouva o převodu podílu na vás.
• U podílu zděděného po příbuzném v řadě přímé nebo po manželovi se započítá i doba, po kterou ho držel zůstavitel.
• Pokud pět let nesplníte, zákon nabízí osvobození i při použití peněz na vlastní bydlení. Má vlastní podmínky, proto ho proberte s poradcem.
• Osvobozený příjem z převodu podílu vyšší než 5 000 000 Kč musíte oznámit finančnímu úřadu, protože převod se nezapisuje do katastru.

Pokud příjem osvobozený není, podáte daňové přiznání za rok, ve kterém jste peníze dostali, a daň zaplatíte nejpozději poslední den lhůty pro jeho podání. Osvobozený příjem se do přiznání neuvádí.

• Zaměstnanec podává přiznání sám, pokud má vedle mzdy jiné zdanitelné příjmy nad 20 000 Kč za rok. Roční zúčtování u zaměstnavatele v tom roce nestačí.
• Kdo zaměstnaný není, podává přiznání, když jeho zdanitelné příjmy za rok přesáhnou 50 000 Kč.
• Limity se počítají z příjmu, ne ze zisku. Přiznání tedy podáte i tehdy, když vám po odečtení výdajů vyjde nulový základ.
• Příjem z prodeje patří do přílohy č. 2 přiznání, do části pro ostatní příjmy.

Rozhoduje rok, kdy vám peníze skutečně přišly, ne rok podpisu smlouvy. U prodeje na přelomu roku, kdy kupní cena leží v úschově nebo se platí ve splátkách, si s poradcem ujasněte, do kterého roku příjem patří.

Osvobozený příjem z prodeje nemovitosti zapsané v katastru finančnímu úřadu oznamovat nemusíte, ani když přesáhne 5 000 000 Kč. Úřad si údaje o prodeji zjistí z katastru sám a Finanční správa tuhle výjimku výslovně uvádí.

Jiné osvobozené příjmy vyšší než 5 000 000 Kč se oznamují do konce lhůty pro podání daňového přiznání. Při prodeji bydlení jde hlavně o převod družstevního podílu. Pokuta se počítá z celého příjmu, ne ze zisku:

Nejvíc peněz nestojí samotná daň, ale chyby v termínech a v dokladech. Většině z nich se dá předejít ještě před podpisem kupní smlouvy.

• Počítáte lhůtu od podpisu smlouvy. Rozhoduje den, kdy návrh na vklad došel katastru, u dědictví den úmrtí.
• Spoléháte na trvalý pobyt. Bez skutečného bydlení a dokladů o něm osvobození neobhájíte.
• Zapomenete oznámit použití peněz na bydlení. Nové bydlení koupíte včas, ale osvobození ohrozíte kvůli jedné stránce.
• Nemáte doklady o rekonstrukci. Výdaj bez faktury a dokladu o zaplacení si neodečtete.
• Prodáte pár týdnů před splněním testu. Posunutí návrhu na vklad přitom může ušetřit statisíce.

Tento text je obecný přehled pravidel platných v roce 2026. Svou konkrétní situaci, hlavně u dědictví, daru, družstevního bytu a prodeje před splněním testu, proberte s daňovým poradcem dřív, než podepíšete smlouvu.

ZFP Reality spolupracuje s advokátní kanceláří a realitním advokátem a má zázemí finančních poradců skupiny ZFP. Pokud prodej teprve plánujete, můžete s námi načasování a jeho dopady probrat na nezávazné konzultaci.