Jak určit prodejní cenu nemovitosti: tržní, odhadní a nabídková cena

Stanovení ceny je druhý krok prodeje. Kde leží v celé cestě, ukazuje průvodce Prodej nemovitosti krok za krokem.

Pletou se čtyři ceny: nabídková, odhadní, obvyklá a tržní. Při prodeji vás zajímá tržní cena, tedy částka, kterou kupující skutečně zaplatí. Nabídkovou cenu si určujete sami. Odhadní a obvyklá cena jsou dva způsoby, jak tržní cenu odhadnout dřív, než ji potvrdí trh.

Tři různá čísla od souseda, z inzerátu a z online kalkulačky se proto nemusí vylučovat. Soused mluví o ceně, za kterou kdysi prodal. Inzerát ukazuje, kolik chce prodávající. Kalkulačka počítá odhad z podobných nabídek. Každé číslo odpovídá na jinou otázku.

Tržní cena je částka, za kterou se nemovitost skutečně prodá, tedy cena z kupní smlouvy. Vzniká až dohodou konkrétního prodávajícího s konkrétním kupujícím. Do té doby existují jen odhady, jak vysoká bude.

Zákon o oceňování majetku pojem tržní cena nepoužívá. Pracuje s obvyklou cenou a s tržní hodnotou. V běžné řeči se všechny tři výrazy zaměňují a při rozhodování o prodeji to nevadí. Rozdíl začne být důležitý, když cenu potřebujete doložit soudu nebo úřadu.

Odhadní cena je názor odborníka nebo výsledek modelu. Obvyklá cena, tržní hodnota a cena zjištěná jsou pojmy ze zákona a mají předepsaný postup.

• Odhadní cena nemovitosti je odhad, kolik by nemovitost na trhu stála. Dělá ho makléř, odhadce banky kvůli hypotéce nebo online kalkulačka. Závazný postup nemá, a proto se dva odhady téhož bytu mohou lišit.
• Obvyklá cena nemovitosti je cena, které by se dosáhlo při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Určuje se porovnáním se sjednanými, tedy skutečně dohodnutými cenami. Nepromítá se do ní tíseň prodávajícího, osobní vztahy mezi stranami ani zvláštní obliba.
• Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by nemovitost směnili ochotný prodávající a ochotný kupující, kteří na sobě nejsou závislí, jednají informovaně a ne v tísni. Zákon ji používá v odůvodněných případech, kdy obvyklou cenu určit nelze.
• Cena zjištěná je cena vypočítaná podle oceňovací vyhlášky. Od ceny na trhu se může výrazně lišit a při běžném prodeji se s ní nesetkáte.

K rozhodnutí, za kolik nemovitost nabídnout, stačí odhad. Znalecký posudek potřebujete tam, kde cenu posuzuje soud nebo úřad a strany se na ní neshodnou.

• Dědictví: notář vychází ze společného prohlášení dědiců o ceně majetku. Znalecký posudek zákon připouští v odůvodněných případech, typicky když se dědicové neshodnou. Jaký podklad k prohlášení chce, si ověřte u svého notáře.
• Vypořádání společného jmění manželů: když se na ceně dohodnete, znalce nepotřebujete. Když rozhoduje soud a vaše údaje se liší, ustanoví znalce a vychází z obvyklé ceny.
• Finanční úřad: při prodeji nemovitosti, kterou jste získali bezúplatně, se jako výdaj uplatňuje cena určená podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí. Postup proberte s daňovým poradcem.
• Hypotéka kupujícího: banka si nemovitost ocení vlastním odhadcem. Když její odhad vyjde pod kupní cenou, kupující rozdíl doplácí z vlastních peněz.

Nabídková cena je přání prodávajícího, realizovaná cena je výsledek vyjednávání, a ten bývá nižší. Inzeráty ukazují, kolik prodávající chtějí. Kolik nakonec dostali, z nich nevyčtete.

Všechna čísla v tomto článku jsou nabídkové ceny. Pracujeme s nimi, protože jsou dostupné hned a ve velkém počtu. Říkáme to otevřeně, protože na tom záleží: kdo si spočítá rozpočet na další bydlení z mediánu inzerátů, může počítat s penězi, které nedostane.

Jak velký rozdíl je, se mění. Česká národní banka uvádí, že se nabídkové a realizované ceny liší podle fáze trhu a podle toho, zda mají navrch prodávající, nebo kupující. Jedno procento platné pro každý byt proto neuvádíme.

Byty na prodej v Brně se nabízejí za medián 134 512 Kč/m². Polovina nabídek leží mezi 115 000 a 155 456 Kč/m².

Cena za m² se hodí ke srovnání jen mezi byty stejné dispozice. Menší byty mají cenu za metr vyšší než velké:

Příklad: prodáváte byt 3+1 o 75 m² a ve vaší ulici se inzeruje 1+kk. S mediánem pro 1+kk (163 333 Kč/m²) vyjde cena zhruba 12,25 milionu korun. S mediánem pro 3+1 (111 490 Kč/m²) vyjde 8,36 milionu. Rozdíl skoro 3,9 milionu korun vznikl jen tím, že jste srovnávali s jinou dispozicí.

Na rozdílu mezi dispozicemi se může podílet i stáří a stav bytů. Ty v datech nevidíme, takže oba vlivy od sebe oddělit neumíme.

Mezi brněnskými čtvrtěmi v grafu níže je rozdíl mediánu přes 30 000 Kč/m². U bytu o 60 m² to dělá přes 1,8 milionu korun. Průměr za celé město vám proto o ceně vašeho bytu řekne málo.

U čtvrtí s několika desítkami nabídek čtěte medián opatrně. Stačí jeden větší projekt novostaveb a číslo se posune. Proto u každé čtvrti uvádíme velikost vzorku.

Mezi městy jsou rozdíly ještě větší:

Vliv stavu bytu, patra, energetické třídy, balkonu ani výtahu z našich dat změřit neumíme. Databáze nese u každé nabídky lokalitu, čtvrť, dispozici, plochu a cenu. Ostatní parametry v ní nejsou.

Cenu přitom mění citelně. Medián čtvrti proto berte jako cenu běžného bytu dané dispozice a svůj byt vůči němu posuňte nahoru nebo dolů.

Náš odhadní model tyto posuny dělá korekcemi. Jsou to předpoklady, se kterými model počítá, ne zjištění z trhu:

Cenu si stanovíte v pěti krocích: najdete srovnatelné nabídky, srovnáte je podle čtvrti a dispozice, upravíte podle stavu, necháte rezervu na vyjednávání a výsledek ověříte prohlídkou.

Čím výš nad srovnatelné nabídky cenu nastavíte, tím déle budete prodávat. Kupující porovnávají stejně jako vy. Předražený inzerát přeskočí a vrátí se k němu až po zlevnění, pokud vůbec.

Dlouho inzerovaná nemovitost navíc ztrácí vyjednávací pozici. Zájemce vidí, že se neprodává, a nabídne méně. Nadsazená cena tak často skončí níž, než kdyby byla od začátku reálná.

Konkrétní dobu prodeje neuvádíme. Vlastních dat o ní máme zatím málo na to, aby číslo něco znamenalo.