Prodej nemovitosti bez realitky: postup, náklady a lhůty krok za krokem

Celou cestu prodeje včetně varianty s makléřem shrnuje průvodce Prodej nemovitosti krok za krokem. Tenhle text se soustředí na to, co musíte zvládnout, když prodáváte svépomocí.

Prodej svépomocí má deset kroků a všechny zvládnete bez makléře. Na dva z nich si ale vezměte odborníka: smlouvy a úschovu kupní ceny svěřte advokátovi nebo notáři. Zbytek je práce, čas a pečlivost.

O výsledku rozhodují hlavně dvě věci: správně nastavená cena a bezpečně vyřešené peníze. Inzerát a prohlídky jsou pracné, ale chyba v nich se dá opravit.

Začněte listem vlastnictví, protože ukáže všechno, co by mohlo prodej zdržet. Najdete ho v aplikaci Nahlížení do katastru nemovitostí na webu ČÚZK. Aplikace je zdarma, k údajům o vlastníkovi se přihlásíte přes Identitu občana, například bankovní identitou.

Čtěte hlavně části C a D. V části C jsou omezení vlastnického práva: zástavní právo banky, věcné břemeno, předkupní právo, exekuce. V části D najdete poznámky a probíhající řízení. Každou z těch věcí lze vyřešit, jen o ní musíte vědět dřív než kupující.

• Společné jmění manželů: kupní smlouvu podepisují oba manželé.
• Spoluvlastnictví: sami prodáte jen svůj podíl, celou nemovitost pouze společně s ostatními. Zákonné předkupní právo spoluvlastníků od července 2020 obecně neplatí. Výjimkou je hlavně zděděné spoluvlastnictví, a to šest měsíců od jeho vzniku.
• Hypotéka: požádejte banku o vyčíslení zůstatku úvěru a o podmínky předčasného splacení. Úvěr se doplatí z kupní ceny přímo z úschovy.
• Věcné břemeno, například právo dožití: nemovitost prodat lze, břemeno ale přechází na kupujícího a snižuje cenu.

Cenu určíte tak, že svou nemovitost porovnáte s podobnými, které se právě nabízejí ve vašem okolí. Hledejte stejnou dispozici, podobnou plochu a stejnou čtvrť, ne průměr za celé město. Pět až deset srovnatelných inzerátů vám řekne víc než obecná statistika.

Jak moc záleží na dispozici, ukazují naše data pro Brno:

Menší byt má skoro vždy vyšší cenu za metr než velký. Mezi 1+kk a 3+1 je v tabulce rozdíl přes 50 tisíc korun na metr. Kdo ocení své 3+1 podle inzerátu na 1+kk ve stejné ulici, cenu výrazně nadsadí.

Počítejte i s tím, že nabídková cena není cena prodejní. Inzeráty ukazují, kolik majitelé chtějí, ne kolik dostali. Kupující obvykle smlouvá, proto si předem určete částku, pod kterou nepůjdete.

Nadsazená cena škodí víc než mírně nižší. Inzerát bez odezvy stárne a zájemci se pak ptají, proč se nemovitost neprodala. Celý postup ocenění popisuje článek Jak určit prodejní cenu nemovitosti a výchozí číslo vám dá odhad ceny zdarma.

Připravte si šest dokladů a mějte je hotové před první prohlídkou. Vážný zájemce se na ně zeptá hned a jeho banka je bude chtít kvůli hypotéce.

• List vlastnictví. Pro vlastní kontrolu stačí náhled z katastru zdarma. Ověřený výpis vydá Czech POINT na poště nebo obecním úřadě za 100 Kč za první stranu a 50 Kč za každou další.
• Nabývací titul, tedy kupní nebo darovací smlouva či usnesení o dědictví, kterým jste nemovitost získali. Pokud ho nemáte, katastrální úřad vydá ověřenou kopii ze sbírky listin za 50 Kč za stránku.
• Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Podrobnosti jsou pod seznamem.
• Půdorys s rozměry. Stačí čistý nákres, kupující podle něj plánují nábytek i rekonstrukci.
• U bytu: potvrzení SVJ nebo správce o tom, jaké dluhy na jednotce váznou, případně že žádné nejsou. Doložit ho kupujícímu vám ukládá občanský zákoník. Přidejte výši záloh, poslední vyúčtování a plánované opravy domu.
• U domu: kolaudační rozhodnutí nebo jiný doklad o povolení stavby, revize elektřiny, plynu a komína, údaje o studni, jímce a přípojkách.

PENB zajišťuje prodávající. Kupujícímu ho předložíte před uzavřením smlouvy a předáte nejpozději při podpisu kupní smlouvy. Energetickou třídu uvádíte už v inzerátu. Průkaz zpracovává energetický specialista s oprávněním od Ministerstva průmyslu a obchodu a platí deset let.

U bytu se nejdřív zeptejte SVJ. Průkaz zpracovaný pro celý dům platí i pro váš byt. SVJ vám ho na žádost musí předat do 30 dnů, pokud ho má, a do 60 dnů, pokud si ho teprve musí opatřit. Když ho přes písemnou žádost nedostanete, můžete ho nahradit vyúčtováním elektřiny, plynu a tepla za poslední tři roky.

Nejdřív ukliďte a opravte drobnosti, potom foťte. O tom, jestli zájemce váš inzerát otevře, rozhoduje první fotografie ve výpisu.

• Ukliďte a schovejte osobní věci. Kupující si má představit sebe, ne vás.
• Foťte ve dne, s roztaženými závěsy a rozsvícenými světly.
• Foťte na šířku, z rohu místnosti a z výšky pasu až hrudi. Svislé hrany mají zůstat svislé.
• Neupravujte barvy ani nepoužívejte extrémně širokoúhlý objektiv. Zklamání na prohlídce stojí víc než méně efektní fotka.
• Vyfoťte každou místnost, koupelnu, výhled, dům zvenku a společné prostory. Jako první dejte nejlepší snímek obývacího pokoje nebo výhledu.
• Přidejte půdorys. Lidé podle něj vyřazují i vybírají.

Drobné opravy se vyplatí. Kapající kohoutek, chybějící kryt zásuvky nebo odřené dveře opravíte levně a na prohlídce by z nich byl argument pro slevu. Velká rekonstrukce před prodejem se většinou nevrátí, kupující si byt stejně upraví po svém.

Jako soukromá osoba můžete inzerovat na Sreality, na Bezrealitky i na bazarových serverech. Sreality účtují soukromým inzerentům 72,60 Kč za den nebo 3 993 Kč za balíček na 90 dní. Bezrealitky nabízejí inzerci prodeje od 599 Kč na dva měsíce. Ceny platí k září 2026, před zadáním si je ověřte v cenících.

Dobrý inzerát odpovídá na otázky, které by zájemce jinak kladl do telefonu. Pište věcně a v tomto pořadí:

1. 1.Titulek: typ, dispozice, plocha a lokalita. Například „Byt 3+1, 74 m², Brno-Žabovřesky“.
2. 2.První odstavec: komu se nemovitost hodí a co je na ní nejlepší. Stačí dvě věty.
3. 3.Parametry: podlahová plocha, patro a výtah, stav, rok rekonstrukce, vytápění, orientace, sklep, balkon, parkování.
4. 4.Náklady: měsíční zálohy a energie. Kupující je počítá do rozpočtu spolu se splátkou.
5. 5.Okolí: doprava, škola, obchody. Konkrétně a v minutách chůze.
6. 6.Cena, energetická třída a termín, od kdy je nemovitost volná.

Pište pravdivě. Nadsazený text přivede na prohlídku lidi, kteří odejdou zklamaní, a vy přijdete o čas. Počítejte také s tím, že se ozvou makléři s nabídkou spolupráce a výkupní firmy. Stačí zdvořile odmítnout nebo do inzerátu napsat, že realitní kanceláře nemají volat.

Rozdíl proti prodeji s makléřem tedy není v přístupu na portály. Je v tom, kdo inzerát napíše, zaplatí, bude ho obnovovat a zvedat telefon.

Vážný zájemce má vyřešené peníze a ptá se na věci, které se při koupi opravdu řeší. Už do telefonu se proto zeptejte, jak bude koupi financovat a kdy se chce stěhovat. Ušetříte si prohlídky, které nikam nevedou.

• Ví, kolik má vlastních peněz a kolik mu půjčí banka. Ideálně má od banky nebo hypotečního poradce předběžné posouzení.
• Ptá se na zálohy, fond oprav, stav rozvodů, sousedy a termín předání.
• Přijde podruhé a přivede partnera, rodiče nebo stavebního technika.
• Chce vidět list vlastnictví a průkaz energetické náročnosti.

Na prohlídce mějte doklady po ruce a řekněte i to, co není ideální. Kupující na vady stejně přijde. Vada, kterou přiznáte a zapíšete do smlouvy, se vám nevrátí jako reklamace. Prohlídky plánujte jednotlivě, odpoledne a o víkendu, a nenechávejte cizí lidi v bytě samotné.

Vyjednávejte s předem určenou spodní hranicí a nabídky chtějte písemně. Stačí e-mail, ve kterém zájemce uvede cenu, způsob financování a termín, do kdy chce podepsat smlouvu a převzít nemovitost.

• Neodpovídejte na nabídku hned na prohlídce. Řekněte, že se ozvete do druhého dne.
• Porovnávejte jistotu, ne jen částku. Nižší nabídka z vlastních peněz může být lepší než vyšší, která stojí na nejisté hypotéce.
• Na obecnou námitku, že je to drahé, ukažte srovnatelné inzeráty. Konkrétní vadu, o které jste nevěděli, berte vážně.
• Ustoupit můžete i jinde než v ceně: v termínu předání, ve vybavení, které v bytě necháte, nebo v tom, kdo zaplatí úschovu.
• Máte-li víc zájemců, řekněte to všem a dejte jim stejný termín pro konečnou nabídku.

Dohodu hned potvrďte písemně a domluvte termín podpisu rezervační smlouvy. Ústní slib nikoho neváže.

Smlouvy nechte napsat advokáta, který se věnuje nemovitostem. Podle veřejných ceníků advokátních kanceláří stojí kupní smlouva s úschovou orientačně 10 až 20 tisíc korun. Vzor z internetu je zdarma, ale neřeší vaši hypotéku, vaše věcné břemeno ani to, co se stane, když obchod nedopadne.

Rezervační smlouva říká, že nemovitost přestanete nabízet a kupující do určitého data uzavře kupní smlouvu. Kupující při ní skládá rezervační zálohu. Nechte ji poslat do úschovy advokáta, ne na svůj účet. Kupující pak podepisuje s větší důvěrou.

Kupní smlouva musí obsahovat hlavně tyto body:

• Označení nemovitosti přesně podle katastru: parcela, číslo jednotky, katastrální území, podíl na společných částech domu.
• Kupní cenu, způsob úhrady a podmínky výplaty z úschovy.
• Termín předání a smluvní pokutu za prodlení.
• Seznam vybavení, které v nemovitosti zůstává.
• Vady, o kterých víte. Skrytou vadu stavby může kupující vytknout do pěti let od převodu. U vady, o které jste věděli a zamlčeli ji, se této lhůty nedovoláte.
• Podmínky, za kterých může kterákoli strana odstoupit.

Podpisy na kupní smlouvě si nechte úředně ověřit. Na Czech POINTu stojí ověření 50 Kč za podpis.

Zamítnutou hypotéku vyřešte předem ve smlouvě, pak vás nezaskočí. Rezervační smlouva má určit lhůtu, do kdy kupující zajistí financování, a co nastane, když ho nezíská.

• Před rezervací chtějte vidět předběžné posouzení od banky nebo hypotečního poradce.
• Dohodněte, jak kupující zamítnutí doloží a zda se mu záloha vrací celá, nebo její část propadá.
• Ujednejte, že po marném uplynutí lhůty smlouva končí a nemovitost můžete znovu nabídnout. Kontakty na další zájemce si proto schovejte.
• Počítejte s odhadem banky. Když odhadce ocení nemovitost níž, než je kupní cena, musí kupující doplatit rozdíl z vlastních peněz.

Banka kupujícího bude chtít zástavní právo k nemovitosti ještě před převodem. Zástavní smlouvu proto podepisujete vy jako současný vlastník. Je to běžný postup. Advokát do smluv doplní, že zástava zanikne, pokud z prodeje sejde.

Kupní cenu nechte složit do úschovy u advokáta, notáře nebo banky. Schovatel peníze vyplatí, až katastr zapíše kupujícího jako vlastníka. Vy víte, že peníze existují, a kupující ví, že o ně nepřijde bez nemovitosti.

• Advokát: cena je smluvní a úschova bývá součástí balíčku se smlouvami.
• Notář: odměnu určuje notářský tarif. Za úschovu 5 milionů korun vychází na 13 600 Kč bez DPH.
• Banka: podle sazebníku. Komerční banka například účtuje 0,2 % ze spravované částky, nejméně 6 000 a nejvýše 20 000 Kč.

Realitní kancelář úschovu sama nabízet nesmí. Zákon o realitním zprostředkování jí dovoluje poskytnout ji jen na písemnou žádost klienta podanou na samostatné listině.

Ve smlouvě o úschově si ohlídejte tři věci: na základě jakého dokladu schovatel peníze vyplatí, na které účty a co se stane, když katastr vklad zamítne. Máte-li hypotéku, část kupní ceny půjde z úschovy přímo vaší bance a zbytek vám.

Návrh na vklad podáte na formuláři ČÚZK u katastrálního úřadu, přiložíte kupní smlouvu a zaplatíte správní poplatek 2 000 Kč. Obvykle to za obě strany udělá advokát, který vede úschovu.

Katastr vyznačí na listu vlastnictví plombu a rozešle účastníkům informaci o zahájeném řízení. Vklad smí povolit nejdřív po 20 dnech od jejího odeslání. Podle ČÚZK trvalo provedení vkladu v srpnu 2026 průměrně 22 dnů.

Nemovitost předávejte až po zápisu a výplatě peněz, pokud se ve smlouvě nedohodnete jinak. Sepište předávací protokol: datum, stavy elektroměru, plynoměru a vodoměrů včetně čísel měřidel, počet klíčů a zjištěné vady. Měřidla vyfoťte.

• Elektřina a plyn: smlouvy ukončete nebo převeďte na kupujícího k datu předání. Podkladem je předávací protokol.
• SVJ nebo správce: oznamte změnu vlastníka a předejte stavy měřidel pro vyúčtování.
• Pojišťovna: oznamte změnu vlastníka u pojištění nemovitosti.
• Daň z nemovitých věcí: za rok prodeje ji platí ten, kdo nemovitost vlastnil k 1. lednu. Pokud jste prodali všechny nemovitosti v obvodu svého finančního úřadu, oznamte mu to do 31. ledna následujícího roku. Zůstala-li vám tam jiná, podáte ve stejné lhůtě přiznání se změnou.
• Daň z příjmů: příjem z prodeje může být zdaněn. Záleží hlavně na tom, jak dlouho jste nemovitost vlastnili a zda jste v ní bydleli. Podmínky osvobození rozebírá článek Daň z prodeje nemovitostí.

Prodej bytu bez realitky vychází na zhruba 15 až 30 tisíc korun a k tomu váš čas. Částka je součet položek v tabulce a podle zvoleného advokáta, portálu a délky inzerce se může lišit.

PENB jde vždy za prodávajícím. Rozdělení ostatních nákladů je věc dohody, proto ho napište už do rezervační smlouvy.

Největší položkou bývá čas: telefonáty, prohlídky, vyřizování dokladů a jednání. Než se rozhodnete, spočítejte si, kolik večerů a víkendů prodeji můžete dát.

Vyplatí se, když je prodej právně jednoduchý, máte čas na prohlídky a smlouvy svěříte advokátovi. Typicky v těchto situacích:

• Kupce už máte: příbuzného, souseda nebo nájemníka. Odpadá inzerce i prohlídky a stačí vám advokát.
• Prodáváte běžný byt v osobním vlastnictví v lokalitě, kde je o bydlení zájem.
• Bydlíte poblíž a můžete nemovitost ukazovat odpoledne a o víkendu.
• Nevadí vám jednat s cizími lidmi o penězích.

Pomoc zvažte tam, kde roste pracnost nebo riziko chyby:

• Bydlíte daleko nebo na prohlídky nemáte čas.
• Prodej je právně složitější: věcné břemeno, exekuce, více spoluvlastníků, dědictví, rozvod.
• Nemovitost je neobvyklá a těžko se oceňuje, takže chyba v ceně může být větší než provize.
• Vyjednávání je vám nepříjemné.

Hypotéka na nemovitosti sama o sobě důvodem není. Banka vystaví vyčíslení a advokát nastaví úschovu tak, aby se úvěr splatil z kupní ceny.

Nemusíte volit mezi vším a ničím. Jednotlivé služby si můžete koupit zvlášť: ocenění, fotografa, advokáta. Na trhu existuje i výkup nemovitostí, při kterém firma zaplatí rychle, ale výrazně pod tržní cenou. ZFP Reality výkup nedělá, zmiňujeme ho jen pro úplnost.