Dokumenty k prodeji nemovitosti: co si připravit, co podepíšete a kolik to stojí

Dokumenty jsou třetí krok prodeje. Celou cestu od prověření právního stavu po předání klíčů shrnuje průvodce Prodej nemovitosti krok za krokem.

Začněte tím, co trvá nejdéle, a tím, co může prodej zastavit: průkazem energetické náročnosti a kontrolou listu vlastnictví. Ostatní doklady máte pohromadě během pár dnů. Smlouvy řešíte až s konkrétním kupujícím.

Makléř za vás vyřídí kroky 1, 3 a 5 a průkaz objedná. Pokud prodáváte sami, celý postup od ceny po předání má článek Prodej nemovitosti bez realitky.

List vlastnictví je výpis z katastru nemovitostí, který říká, kdo nemovitost vlastní a co na ní vázne. Pro vlastní kontrolu ho vidíte zdarma v aplikaci Nahlížení do katastru nemovitostí na webu ČÚZK. K údajům o vlastníkovi se přihlásíte přes Identitu občana, třeba bankovní identitou.

Výpis má šest částí a při prodeji čtěte hlavně tři z nich:

• Část A: vlastník nebo spoluvlastníci a velikost podílů. Je-li nemovitost ve společném jmění manželů, podepisují prodej oba.
• Část B: co přesně vlastníte. Parcelní čísla, budova s číslem popisným, u bytu číslo jednotky a podíl na společných částech domu. Tyto údaje se opisují do kupní smlouvy.
• Část C: omezení vlastnického práva. Zástavní právo banky, věcné břemeno, předkupní právo, exekuce, zákaz zcizení.
• Část D: poznámky a probíhající řízení. Plomba znamená, že katastr právě o něčem rozhoduje.
• Část E: nabývací tituly, tedy listiny, kterými jste nemovitost získali. Podle nich najdete smlouvu ve sbírce listin.

Ověřený výpis budete potřebovat pro banku kupujícího a pro advokáta. Na Czech POINTu na poště nebo obecním úřadě stojí 100 Kč za první stranu a 50 Kč za každou další, dostanete ho na počkání. Na katastrálním pracovišti je to 100 Kč za každých započatých 20 nemovitostí v jednom katastrálním území. Elektronický ověřený výpis lze koupit i online přes Dálkový přístup ČÚZK.

Nabývací titul je listina, kterou jste nemovitost získali: kupní smlouva, darovací smlouva, usnesení soudu o dědictví, smlouva o vypořádání společného jmění nebo rozhodnutí o příklepu z dražby. Kupující ho chce vidět, protože ukazuje, jak jste k nemovitosti přišli a zda v ní nejsou skryté podmínky, třeba právo dožití pro dárce.

Když originál nemáte, vydá vám ho katastrální úřad ze sbírky listin. Ověřená kopie stojí 50 Kč za stranu. Musíte prokázat totožnost: osobně občanským průkazem, u písemné žádosti úředně ověřeným podpisem, elektronicky datovou schránkou. Číslo řízení, pod kterým je listina uložená, najdete v části E listu vlastnictví. Podle něj lze listinu dohledat i v Dálkovém přístupu bez návštěvy úřadu.

U zděděné nemovitosti je nabývacím titulem usnesení notáře o dědictví, u družstevního bytu smlouva o převodu podílu. Datum nabytí rozhoduje i o dani z příjmů, podrobnosti má článek Daň z prodeje nemovitostí.

Průkaz energetické náročnosti budovy potřebujete při prodeji domu i bytu, výjimky jsou úzké. Projděte otázky shora dolů, první splněná rozhoduje.

Průkaz zpracovává energetický specialista s oprávněním od Ministerstva průmyslu a obchodu a platí deset let od vyhotovení, nebo do větší změny budovy. Zpracovatelé uvádějí ceny zhruba 3 000 až 5 000 Kč za byt a 5 000 až 8 000 Kč za rodinný dům. Cenu zvyšuje chybějící projektová dokumentace, specialista pak musí dům zaměřit.

• Energetickou třídu uvádíte už v inzerátu. Bez ní inzerát porušuje zákon.
• Průkaz předložíte zájemci před uzavřením smlouvy, tedy nejpozději na prohlídce, a předáte nejpozději při podpisu kupní smlouvy.
• Prodáváte-li přes makléře, předáte mu grafickou část průkazu.
• Nesplnění povinnosti je přestupkem, za který může Státní energetická inspekce uložit pokutu. Konkrétní sazbu si ověřte v aktuálním znění zákona, zdroje se v ní rozcházejí.

Zástavní právo banky prodej neblokuje, jen ho musíte vyřešit ve smlouvách. Požádejte banku o vyčíslení zůstatku úvěru ke dni předpokládaného splacení a o podmínky předčasné splátky. Advokát pak nastaví úschovu tak, že část kupní ceny jde přímo bance a zbytek vám.

1. 1.Banka po splacení vydá potvrzení o zániku zástavního práva, takzvanou kvitanci, s úředně ověřeným podpisem.
2. 2.S kvitancí se podá návrh na výmaz zástavního práva z katastru. Je to vkladové řízení se správním poplatkem 2 000 Kč.
3. 3.Výmaz obvykle podává advokát nebo banka kupujícího současně s vkladem vlastnického práva, aby nový vlastník dostal čistý list vlastnictví.

Platí-li kupující hypotékou, jeho banka chce zástavní právo zapsat ještě před převodem. Zástavní smlouvu proto podepisujete vy jako současný vlastník, advokát do ní doplní, že zástava zanikne, pokud z obchodu sejde. Věcné břemeno prodej nebrání, přechází na kupujícího a snižuje cenu. Exekuci nebo zákaz zcizení musíte s věřitelem vyřešit před inzercí, jinak katastr převod nezapíše.

U bytu v osobním vlastnictví musíte kupujícímu doložit potvrzení osoby odpovědné za správu domu, tedy SVJ nebo správce, jaké dluhy na jednotce váznou, případně že žádné nejsou. Ukládá to § 1186 občanského zákoníku. Jde o dluhy na příspěvcích do fondu oprav, na zálohách za služby a na jejich vyúčtování.

Proč na tom záleží: dluhy, které kupující mohl z potvrzení zjistit, na něj přecházejí spolu s bytem a vy za ně SVJ ručíte. Když správce potvrzení bez zbytečného odkladu nevydá, platí, že kupující dluhy zjistit nemohl, a zůstávají na vás. Potvrzení se říká i „potvrzení o bezdlužnosti“, nikde v zákoně ale tento název nenajdete. Poplatek za vydání není regulovaný, záleží na správci.

• Výše měsíčních záloh a poslední roční vyúčtování služeb.
• Prohlášení vlastníka, ze kterého plyne, co k bytu patří: sklep, balkon, parkovací stání.
• Zápisy z posledních shromáždění a plán oprav domu. Schválené zateplení s navýšením záloh je informace, kterou kupující musí dostat.
• Půdorys s rozměry a průkaz energetické náročnosti domu.

U rodinného domu k základním dokumentům přibývá doklad, že stavba smí stát a smí se užívat: kolaudační souhlas nebo rozhodnutí, u starších domů stavební povolení s kolaudací. Když ho nemáte, vydá ho z archivu stavební úřad obce, v jejímž obvodu dům stojí.

• Projektová dokumentace skutečného provedení. Kupující podle ní plánuje úpravy, banka odhad. Bez ní je dražší i PENB.
• Revize elektroinstalace, plynu, kotle a kontrola komína. Odpoví za vás na otázku, jak staré jsou rozvody.
• Studna: povolení k odběru vody a její rozbor. Jímka nebo čistička: povolení a doklad o vývozu.
• Přístup k domu: vede-li příjezd přes cizí pozemek, musí být na listu vlastnictví věcné břemeno cesty.

U pozemku kupující kupuje hlavně to, co na něm smí postavit, proto je nejdůležitějším dokladem výpis z územního plánu obce. Územní plán bývá zveřejněný na webu obce nebo stavebního úřadu. K němu si opatřete:

• Vyjádření správců sítí o možnosti napojení: elektřina, voda, kanalizace, plyn. Bez nich je „stavební pozemek“ jen slovo v inzerátu.
• Doklad o přístupu z veřejné komunikace, případně věcné břemeno cesty přes sousední pozemek.
• Snímek katastrální mapy. Zdarma v Nahlížení do katastru, ověřená kopie na katastrálním pracovišti za 50 Kč za stranu.
• Geometrický plán, pokud prodáváte jen část pozemku. Zpracuje ho geodet, rozdělení schvaluje stavební úřad.
• Pachtovní smlouvu, je-li pozemek pronajatý zemědělci. Přechází na kupujícího.

Průkaz energetické náročnosti se u pozemku bez stavby neřeší. Ochranná pásma, třeba vedení vysokého napětí, najdete v části C listu vlastnictví nebo v územním plánu a do inzerátu patří.

U družstevního bytu neprodáváte nemovitost, ale družstevní podíl, se kterým je spojené právo nájmu bytu. Vlastníkem domu zůstává družstvo. Převod se nezapisuje do katastru a místo kupní smlouvy podepisujete smlouvu o převodu družstevního podílu.

• Smlouva o převodu družstevního podílu. Vůči družstvu je účinná, jakmile mu ji doručíte nebo mu převod písemně oznámíte. Družstvo převod nemůže zakázat, pokud kupující splňuje podmínky členství ve stanovách.
• Potvrzení družstva o vašem členství a o tom, že na bytě nejsou dluhy. Dluhy převodce vůči družstvu přecházejí na nabyvatele, proto kupující potvrzení chce.
• Nájemní smlouva k bytu a stanovy družstva. Ve stanovách je i poplatek za převod, který si družstvo účtuje.
• Informace o nesplacené anuitě, tedy o podílu na úvěru družstva, který kupující převezme, a o plánovaném převodu bytů do osobního vlastnictví.
• Průkaz energetické náročnosti domu. Má ho družstvo jako vlastník budovy, vyžádejte si ho pro inzerát.

Peníze i tady patří do úschovy. Vyplácejí se, až družstvo potvrdí, že přijalo kupujícího za člena. Daňově se převod podílu řeší jinak než prodej bytu v osobním vlastnictví, podrobnosti má článek Daň z prodeje nemovitostí.

Při prodeji podepíšete tři až pět dokumentů: zprostředkovatelskou smlouvu, pokud prodáváte přes makléře, rezervační smlouvu, kupní smlouvu, smlouvu o úschově a nakonec předávací protokol. Když kupující platí hypotékou, přibude zástavní smlouva pro jeho banku.

Smlouva o realitním zprostředkování musí být písemná a obsahovat popis nemovitosti, cenu a výši provize nebo způsob jejího výpočtu. Výhradní zastoupení lze se spotřebitelem sjednat nejvýš na šest měsíců, prodlužuje se dodatkem. Nejpozději při podpisu vám makléř předá výpis z katastru ne starší než tři pracovní dny a upozorní na závady z něj. Ze zákona proti praní špinavých peněz vás musí také identifikovat, proto každý spoluvlastník vyplňuje kartu s údaji z občanského průkazu. Naše smlouvy mají samostatnou verzi pro byt, dům, pozemek i převod družstevního podílu, aby v nich stálo přesně to, co se převádí.

Smlouvy k samotnému převodu nechte napsat advokáta, který se věnuje nemovitostem. Podle veřejných ceníků advokátních kanceláří stojí kupní smlouva s úschovou orientačně 10 000 až 20 000 Kč. Klientům ZFP Reality smlouvy připravuje spolupracující advokátní kancelář, u složitějších případů realitní advokát.

Rezervační smlouva zavazuje vás přestat nemovitost nabízet a kupujícího uzavřít do sjednaného data kupní smlouvu. Kupující při ní skládá rezervační zálohu, která se později započítá do kupní ceny. Trvá obvykle několik týdnů, tedy dobu, za kterou kupující vyřídí hypotéku a advokát připraví kupní smlouvu.

• Zálohu nechte poslat do úschovy, ne na svůj účet. Kupující pak podepisuje s větší důvěrou.
• Napište, co se stane, když kupujícímu banka hypotéku neschválí: jak to doloží a zda se mu záloha vrací celá, nebo část propadá.
• Uveďte kupní cenu, termín podpisu kupní smlouvy, termín předání a kdo platí úschovu, vklad a ověření podpisů.
• Opište závady z listu vlastnictví. Kupující nesmí být později překvapený břemenem, o kterém jste věděli.

Přes makléře bývá rezervační smlouva třístranná: vy, kupující a realitní kancelář, která zálohu přijímá za podmínek zákona o realitním zprostředkování.

Kupní smlouva na nemovitost musí být písemná, podpisy všech stran musí být na jedné listině a nemovitost v ní musí být označena přesně podle katastru. Katastrální úřad zkoumá, zda smlouva splňuje náležitosti listiny pro vklad, zda ji podepsal ten, kdo byl oprávněný, a zda navazuje na dosavadní zápisy. Chyba v čísle parcely znamená zamítnutí a nový poplatek.

• Označení nemovitosti podle § 8 katastrálního zákona: pozemek parcelním číslem a katastrálním územím, budova číslem popisným a pozemkem, na kterém stojí, byt číslem jednotky, budovou a podílem na společných částech domu.
• Kupní cena, způsob úhrady a podmínky výplaty z úschovy.
• Prohlášení o stavu nemovitosti a vady, o kterých víte. Skrytou vadu stavby může kupující vytknout do pěti let. Vadu, kterou jste přiznali a zapsali, už vytknout nemůže.
• Termín předání, smluvní pokuta za prodlení a seznam vybavení, které v nemovitosti zůstává.
• Kdo podá návrh na vklad a kdo zaplatí správní poplatek.
• Podmínky odstoupení, hlavně pro případ, že katastr vklad zamítne.

Podpisy na kupní smlouvě musí být úředně ověřené, jinak byste jejich pravost museli katastru prokazovat do 30 dnů. Na Czech POINTu stojí ověření 50 Kč za podpis. Advokát, který smlouvu sepsal, může ověření nahradit prohlášením o pravosti podpisu, katastr ho uznává.

Úschovu kupní ceny smí vést advokát, notář nebo banka. Realitní kancelář ji sama nabízet nesmí, zákon o realitním zprostředkování jí to dovoluje jen na vaši písemnou žádost podanou na samostatné listině a na zvláštním účtu vedeném pro každého klienta.

Smlouva o úschově je třístranná: vy, kupující a schovatel. Ohlídejte si v ní tři věci: podle jakého dokladu schovatel vyplácí, obvykle podle výpisu z katastru s kupujícím jako vlastníkem, na které účty peníze půjdou, a co se stane, když katastr vklad zamítne. Pořadí je vždy stejné: nejdřív peníze do úschovy, potom návrh na vklad, nakonec výplata.

Návrh na vklad se podává na formuláři ČÚZK, který vyplníte v online aplikaci na webu úřadu, a přikládá se k němu kupní smlouva. Správní poplatek je 2 000 Kč za jeden návrh a platí se převodem, kartou nebo hotově na podatelně. Kolkové známky od roku 2025 neplatí. Obvykle to za obě strany udělá advokát, který vede úschovu.

Zamítne-li katastr vklad, poplatek se nevrací a po opravě smlouvy podáváte nový návrh za dalších 2 000 Kč. Proto se vyplatí, aby smlouvu i návrh připravil advokát, který katastrální praxi zná.

Předávací protokol je poslední dokument prodeje a jediný, který si můžete napsat sami. Zapište do něj datum předání, stavy elektroměru, plynoměru a vodoměrů včetně čísel měřidel, počet předaných klíčů a čipů, vybavení, které v nemovitosti zůstává, a vady zjištěné při předání. Měřidla vyfoťte a fotky přiložte.

Protokol je podkladem pro přepis energií na kupujícího, pro vyúčtování služeb u SVJ a pro oznámení pojišťovně. Bez něj se spor o nedoplatek za elektřinu řeší slovem proti slovu. Podepisují ho obě strany, každá si nechá jedno vyhotovení. Co s daněmi po prodeji, řeší článek Daň z prodeje nemovitostí.

Všechny doklady k prodeji bytu vyjdou zhruba na 15 000 až 30 000 Kč, největší položkou jsou smlouvy s úschovou. Zbytek jsou stokoruny a čas.

Průkaz energetické náročnosti jde vždy za prodávajícím. Rozdělení ostatních nákladů je věc dohody, proto ho napište už do rezervační smlouvy. Kdo z toho nechce nic řešit, může celý seznam předat makléři a na nezávazné konzultaci si projít, co je u jeho nemovitosti opravdu potřeba. Výchozí cenu pro inzerát vám dá odhad ceny zdarma.