Prodej bytu nebo domu s hypotékou: jak splatit úvěr z kupní ceny a kdy je to bez poplatku

Hypotéka přidává k běžnému prodeji dva kroky: doplacení úvěru a výmaz zástavy. Zbytek cesty popisuje průvodce Prodej nemovitosti krok za krokem.

Jde, a je to běžný prodej. Hypotéka nemění to, kdo je vlastník. Vlastníkem jste vy, banka má na listu vlastnictví v části C zapsané zástavní právo. To jí dává jistotu, že když úvěr nesplatíte, může se uspokojit z nemovitosti. Prodeji zástava nebrání, jen se musí vyřešit dřív, než kupující dostane nemovitost bez dluhu.

Zástavní právo zaniká splacením dluhu. Proto celý prodej stojí na jedné věci: z kupní ceny se nejdřív doplatí banka, potom se zástava vymaže z katastru a kupující má nemovitost čistou. Kupní cena musí být vyšší než zůstatek úvěru. Když je nižší, rozdíl doplácíte z vlastních peněz, jinak banka zástavu neuvolní. Kolik vám po doplacení banky, provizi a dani zůstane, spočítá kalkulačka prodeje.

Kupujícího zástava neodradí, pokud vidí, jak bude vyřešená. O hypotéce proto mluvte otevřeně už na prohlídce a mějte připravené vyčíslení od banky. Jeho advokát nebo banka ji z katastru stejně uvidí.

Prodej má osm kroků a od běžného prodeje se liší jen tím, že na začátku přibude banka a na konci výmaz zástavy. Obecný postup od ceny po předání popisuje článek Prodej nemovitosti bez realitky, tady jsou jen kroky, které souvisejí s úvěrem.

Pořadí posledních kroků se liší podle ujednání. Někdy banka dostane peníze hned po podpisu kupní smlouvy a zástava se vymaže ještě před vkladem vlastnictví, jindy až po něm. Obě cesty jsou v pořádku, pokud je smlouva o úschově popisuje a kupující ví, kdy bude nemovitost bez zástavy.

Z úschovy jde nejdřív částka bance podle vyčíslení, teprve potom zbytek vám. Kupující tedy neposílá nic přímo vám ani bance. Celou kupní cenu složí u advokáta, notáře nebo v bance a schovatel ji rozdělí podle smlouvy o úschově. Jak úschova funguje a kolik stojí, popisuje krok 9 průvodce prodejem.

Vyčíslení platí k určitému dni. Úroky přibývají denně, takže když se výplata bance zpozdí, částka už nesedí. Požádejte proto o vyčíslení ke dni, kdy schovatel peníze skutečně odešle, a počítejte s rezervou. Přeplatek banka vrátí, nedoplatek by zdržel potvrzení o zániku zástavy.

• Kupující platí z vlastních peněz: úschova pošle bance částku z vyčíslení, zbytek vám. Jednodušší varianta.
• Kupující platí hypotékou: jeho banka chce vlastní zástavní právo k nemovitosti, obvykle jako první v pořadí. Vaše banka musí se zřízením další zástavy souhlasit a v praxi si obě banky často pošlou peníze přímo: banka kupujícího uhradí váš úvěr a vaše banka vystaví potvrzení o zániku zástavy.
• Kupní cena nepokryje úvěr: rozdíl skládáte do úschovy vy, ještě před podáním návrhu na vklad. Bez toho banka zástavu neuvolní.

Při prodeji nemovitosti obvykle ne. Od 1. září 2024 platí, že banka nesmí chtít náhradu nákladů za předčasné splacení, pokud od uzavření úvěrové smlouvy uplynulo nejméně 24 měsíců a úvěr byl prodávanou nemovitostí zajištěný nebo na ni byl poskytnutý. Pravidlo zavedla novela zákona o spotřebitelském úvěru a je v § 117 odst. 3.

Nová pravidla platí pro smlouvy uzavřené od 1. září 2024. U starší smlouvy s pevnou sazbou začnou platit až od začátku první fixace, která začala po tomto datu. Do té doby se řídí původním zněním zákona: při prodeji po 24 měsících trvání smlouvy směla banka požadovat náhradu nákladů nejvýše 1 % z předčasně splacené částky, nejvýše však 50 000 Kč. Kdo tedy podepsal hypotéku třeba v roce 2022 s pětiletou fixací a prodává v roce 2026, spadá ještě do starého režimu.

Kolik náhrada dělá, když na ni banka má právo? Zákon ji od září 2024 počítá jako součet administrativních nákladů do 1 000 Kč a takzvaného úrokového rozdílu. To je rozdíl mezi úrokem, který byste do konce fixace zaplatili podle smlouvy, a úrokem podle průměrné sazby, kterou pro srovnatelné úvěry měsíčně zveřejňuje Česká národní banka. Když sazby od podpisu vaší smlouvy klesly, rozdíl vzniká. Když vzrostly, rozdíl je nulový a zbývají jen administrativní náklady. Na celou částku navíc dopadá strop 0,25 % za rok a 1 % celkem.

Příklad pro představu: při zůstatku 3 000 000 Kč a třech letech do konce fixace je strop 0,75 %, tedy 22 500 Kč. Skutečná náhrada může být nižší nebo nulová, záleží na vývoji sazeb. Podmínky se liší podle banky a smlouvy, proto si konkrétní čísla vždy vyžádejte od své banky. Ta vám je podle zákona musí dát bez zbytečného odkladu, včetně rozpisu na jistinu, úrok a náklady a včetně informace, kdy náhradu chtít nesmí.

Máte tři cesty: úvěr doplatit z prodeje a na nové bydlení si vzít nový, stávající úvěr převést na novou nemovitost, nebo ho refinancovat u jiné banky se zástavou nové nemovitosti. Rozhoduje hlavně vaše sazba a délka zbývající fixace.

Převod úvěru na jinou nemovitost banky nazývají změna zajištění. Nový byt nebo dům se stane zástavou místo prodávaného. Banka si ho nechá ocenit a hodnota musí stačit na zůstatek úvěru. Pak podepíšete dodatek, do katastru se zapíše zástava k nové nemovitosti a teprve potom banka uvolní tu starou. Počítejte s odhadem, dvěma správními poplatky katastru po 2 000 Kč a s tím, že celý proces trvá týdny až měsíce. Když prodáváte dřív, než kupujete, banky umožňují dočasně zastavit jinou nemovitost, třeba dům rodičů.

Nejčastější komplikace není právní, ale časová. Kupující vaší nemovitosti chce klíče, prodávající té nové chce peníze, a mezi tím stojí dvě řízení na katastru. Nastavte termíny v obou smlouvách s rezervou a řekněte oběma stranám, že na sobě transakce závisí. V ZFP Reality pro to máme zázemí finančních poradců skupiny ZFP, kteří s bankou dojednají převod nebo nový úvěr, a spolupracující advokátní kancelář, která obě úschovy propojí.

Výmaz zástavního práva je samostatný vklad do katastru. Podkladem je potvrzení o zániku zástavního práva, které banka vystaví po splacení úvěru. Návrh na vklad s tímto potvrzením podá vlastník nebo jeho advokát, správní poplatek je 2 000 Kč. Některé banky podávají návrh samy, zeptejte se jich při vyčíslení, ať to neděláte dvakrát.

Občanský zákoník ukládá bance požádat o výmaz bez zbytečného odkladu poté, co zástavní právo zaniklo. Pokud to neudělá, můžete návrh podat sami a zánik doložit jejím potvrzením. Když vám banka potvrzení na žádost odmítne vydat, odpovídá za škodu, která tím vznikne. V praxi to není spor, banky potvrzení vystavují běžně do několika dnů až týdnů po připsání peněz.

Řízení o výmazu má stejná pravidla jako každý vklad, včetně ochranné lhůty 20 dnů. Lhůty a postup popisuje krok 10 průvodce prodejem. Kdo návrh podá a kdo zaplatí poplatek, napište do kupní smlouvy.

Nejvíc času ušetříte tím, že banku zapojíte na začátku, ne až s podepsanou kupní smlouvou. Vyčíslení i souhlas mají lhůty a kupující mezitím čeká.

• Požádejte o vyčíslení písemně a s datem, ke kterému má platit. Chtějte i předpokládanou náhradu nákladů a její výpočet, banka je povinna ho dát.
• Zkontrolujte na listu vlastnictví, zda máte jen zástavu, nebo i zákaz zcizení a zatížení. Podle toho žádejte o souhlas.
• U bytu nezapomeňte, že vedle vaší hypotéky může na domě váznout úvěr SVJ. Ten se neplatí z kupní ceny, ale přechází s bytem, a kupující o něm musí vědět.
• Sjednané termíny v kupní smlouvě odvíjejte od reálných lhůt: vyčíslení a souhlas banky dny až týdny, vklad vlastnictví a výmaz zástavy každý zhruba tři až čtyři týdny.

Hypotéka sama o sobě není důvod brát si makléře. Je to důvod mít dobrého advokáta pro smlouvy a úschovu, protože tam se rozhoduje, jestli peníze dojdou ve správném pořadí. Když zároveň kupujete a hlídáte dvě transakce, pomoc se vyplatí víc. Pokud si nejste jistí, poraďte se s námi.