Výnos z pronájmu bytu podle měst: kde je nejvyšší a co to znamená

Pokud naopak zvažujete prodej, začněte průvodcem Prodej nemovitosti krok za krokem.

Hrubý výnos je roční nájemné vydělené kupní cenou bytu, vyjádřené v procentech. Vzorec: měsíční nájem × 12 ÷ cena bytu × 100. Byt za 3 000 000 Kč s nájmem 12 500 Kč měsíčně má hrubý výnos 5,0 % (150 000 ÷ 3 000 000). Do vzorce nevstupují žádné náklady ani daně, proto se mu říká hrubý.

V přehledu níže počítáme výnos z nabídkové ceny za m² bytů 2+kk na prodej a z nabídkového nájmu za m² bytů 2+kk na pronájem v tomtéž městě. Plocha se ve vzorci vykrátí, výsledek proto platí pro metr čtvereční i pro celý byt.

Počítáme z bytů 2+kk, protože v této dispozici má dost nabídek na prodej i na pronájem nejvíc měst. U jiných dispozic vyjde výnos jinak. Malé byty mívají vyšší nájem i vyšší cenu za metr a poměr obou čísel se mezi dispozicemi liší. Výnos z 2+kk proto nepřenášejte na 1+kk ani na 3+1.

Nejvyšší výnos mají tři města Ústeckého kraje: Most, Teplice a Ústí nad Labem. Jako jediná přesahují 4,5 %. Pod 3,5 % jsou Hradec Králové, Třebíč, Brno a České Budějovice.

Pořadí dělá cena bytu, ne nájem. Nájem 2+kk v Mostě (263 Kč/m²) je proti Brnu (402 Kč/m²) nižší o 35 %, kupní cena (50 976 proti 141 443 Kč/m²) je nižší o 64 %. Nájmy se mezi městy liší mnohem méně než ceny, a proto levná města vycházejí ve výnosu nejlépe. Není to známka silné poptávky po nájmu, ale slabé poptávky po koupi.

U měst s několika desítkami nabídek čtěte výnos opatrně. Ústí nad Labem má 39 nabídek na prodej, Mladá Boleslav 38 na pronájem. Pár inzerátů navíc posune cenu i výnos o desetiny procenta. Proto u každého města uvádíme velikost obou vzorků.

Hrubý výnos je horní hranice. Z nájmu zaplatíte daň z příjmu, daň z nemovitých věcí, pojištění, příspěvek do fondu oprav, opravy a případně správu. K tomu připočtěte měsíce bez nájemníka a u koupě na úvěr úroky. Čistý výnos je vždy nižší. O kolik, záleží na bytě, městě a financování, a proto jedno obecné procento neuvádíme.

• Daň z příjmu z nájmu. Příjem z pronájmu je příjem podle § 9 zákona o daních z příjmů. Výdaje uplatníte buď skutečné (včetně odpisů bytu), nebo paušálem 30 % z příjmů, nejvýše 600 000 Kč za rok. Sazba daně je 15 %, část základu daně nad 36násobek průměrné mzdy (pro rok 2026 nad 1 762 812 Kč) se daní 23 %. Sociální a zdravotní pojištění se z příjmů podle § 9 neplatí.
• Daň z nemovitých věcí. Základ je podlahová plocha × koeficient 1,22 (nebo 1,20), sazba 3,50 Kč/m². Výsledek násobí koeficient podle velikosti obce (1,0 až 4,5), případný místní koeficient (0,5 až 5,0) a inflační koeficient, který Ministerstvo financí ponechalo pro roky 2026 i 2027 na 1,0. Podle obce jde u bytu o stovky až několik tisíc korun ročně.
• Fond oprav a správa domu. Příspěvek do fondu oprav a na správu domu je náklad vlastníka. Nájemníkovi lze přeúčtovat služby (voda, teplo, úklid, výtah), ne opravy a správu domu. Výši zjistíte z předpisu plateb společenství vlastníků, dům od domu se liší násobně.
• Pojištění bytu a odpovědnosti za škodu. Výše závisí na hodnotě bytu a rozsahu pojištění, zjistíte ji z nabídky pojišťovny.
• Opravy a obnova vybavení. Malování mezi nájemníky, spotřebiče, podlahy, jednou za čas kuchyň a koupelna. Počítejte s roční rezervou, i když zrovna nic neopravujete.
• Neobsazenost. Každý měsíc bez nájemníka je 8,3 % ročního nájmu. Spolehlivé celostátní číslo pro běžné investiční byty jsme nenašli. ČNB uvádí neobsazenost nových nájemních domů v Praze kolem 2 %, to je ale jiný segment než jednotlivý byt v Mostě. Dejte si vlastní rezervu, například jeden měsíc ročně, ve městech se slabší poptávkou víc.
• Správa. Když byt nespravujete sami, platíte správcovské firmě podíl z nájmu nebo pevnou částku.
• Úroky z úvěru. Při koupi na hypotéku se úrok porovnává přímo s výnosem. Když je sazba úvěru vyšší než čistý výnos, nájem splátku nepokryje a investice stojí na budoucím růstu ceny. ČNB od dubna 2026 doporučuje bankám neposkytovat úvěry na investiční nebo třetí a další obytnou nemovitost s LTV nad 70 % nebo DTI nad 7. S vyšším vlastním vkladem tedy počítejte.

Příklad jen s daní z příjmu: u bytu 2+kk o 50 m² v Brně vychází z nabídkových cen kupní cena 7 072 150 Kč a nájem 20 100 Kč měsíčně, tedy 241 200 Kč ročně. S paušálem 30 % je základ daně 168 840 Kč a daň 15 % dělá 25 326 Kč. Po dani zbývá 215 874 Kč, tedy 3,05 % z kupní ceny místo 3,41 %. Ostatní náklady ještě nejsou odečtené. Stejný výpočet u bytu v Mostě sníží 6,19 % na 5,54 %.

Vysoký hrubý výnos je většinou odměna za riziko, ne bonus navíc. V přehledu jsou nejvýše města, kde jsou byty levné, protože poptávka po vlastním bydlení je tam slabší. Nízká cena drží výnos nahoře. Tatáž slabá poptávka ale znamená pomalejší obsazování bytu, menší výběr mezi zájemci o nájem, vyšší riziko neplatičů a horší vyhlídky, že cena bytu poroste. A při prodeji méně kupujících, tedy delší prodej.

Není to jen naše čtení dat. Česká národní banka ve Zprávě o finanční stabilitě z podzimu 2025 píše, že vysoká obratovost bytů v některých příhraničních okresech Ústeckého a Karlovarského kraje může být dána vysokým podílem investičních transakcí díky nízkým cenám bytů a vysokým hrubým výnosům z pronájmu, a to v kombinaci s vysokou sociální mobilitou danou negativními sociálními vlivy. Ve zprávě z podzimu 2024 ČNB uvedla, že ceny bytů se jeví nejvíc nadhodnocené v Jihomoravském kraji a Praze, zatímco v Ústeckém, Moravskoslezském a Karlovarském kraji zůstávají pod svými fundamentálními hodnotami.

Brno je protipól. Má nejnižší výnos v přehledu a zároveň zdaleka největší trh: 703 nabídek 2+kk na prodej a 594 na pronájem. Cena bytu 2+kk je tam 2,8násobek ceny v Mostě, nájem jen 1,5násobek. Investor v Brně platí za likviditu, širokou poptávku nájemníků a šanci na růst ceny, a platí za to nízkým běžným výnosem. Investor v Mostě dostává vyšší běžný výnos a nese riziko, že byt bude hůř pronajímat i hůř prodávat.

Ani jedno není samo o sobě chyba. Jsou to dva různé obchody. Chyba je koupit v Mostě a čekat brněnský trh, nebo koupit v Brně a čekat mostecký výnos. Kdo počítá jen s hrubým výnosem, vidí polovinu obrázku.

Co z našich dat nevyčteme: stav bytu, dům, patro ani čtvrť. Uvnitř města se cena i nájem liší podle lokality, výnos konkrétního bytu proto může být od městského čísla daleko. Nevidíme ani, jak dlouho inzeráty na pronájem visí, tedy jak rychle se byty obsazují.

U konkrétního bytu neberte městský průměr, ale spočítejte si výnos z vlastních čísel v šesti krocích: reálný nájem, celková pořizovací cena, hrubý výnos, roční náklady, srovnání s úrokem a ověření lokality.