Prodej zděděné nemovitosti: kdy smíte prodat, jak se určí cena a co s daní

Po skončení dědického řízení se prodej neliší od běžného. Jeho průběh popisuje průvodce Prodej nemovitosti krok za krokem.

Prodat můžete až po skončení dědického řízení, tedy ve chvíli, kdy usnesení o dědictví nabude právní moci. Teprve pak jste vlastníkem, kterého katastr zapíše a se kterým kupující může podepsat kupní smlouvu. Dříve nemovitost převést nejde, protože ještě není jisté, kdo ji zdědí a v jakém podílu.

Dědické právo přitom vzniká už smrtí zůstavitele a soud vám v usnesení potvrdí nabytí dědictví zpětně k tomuto dni. Pro daně i pro předkupní právo spoluvlastníků se proto počítá den úmrtí, ne den, kdy řízení skončilo. K tomu se v článku ještě vrátíme.

Během řízení můžete prodej připravovat: zjistit cenu, připravit doklady, vyklidit dům a vybrat, jestli budete prodávat sami nebo s makléřem. Občanský zákoník sice připouští, aby soud dědici s jasně prokázaným dědickým právem povolil nakládat s určitým majetkem už před skončením řízení, potřebuje k tomu ale souhlas ostatních dědiců a v praxi jde o výjimku. Počítejte s tím, že kupní smlouvu podepíšete až po právní moci.

Dědické řízení zahajuje soud sám, jakmile se od matriky dozví o úmrtí, a vedením pověří notáře jako soudního komisaře. Notáře si nevybíráte, přiděluje ho soud podle rozvrhu práce. Vy ho ale můžete zkontaktovat dřív, než se ozve, a připravit podklady.

Zákon délku řízení nestanoví. Záleží na rozsahu majetku, na tom, jak rychle dodáte podklady, a hlavně na tom, jestli se dědicové shodnou. Jednoduché dědictví bez sporů trvá řádově měsíce, spor o cenu nebo o rozdělení ho prodlouží.

Cenu nemovitosti v dědickém řízení určují především dědicové sami. Zákon o zvláštních řízeních soudních říká, že soud při ocenění vychází ze společného prohlášení dědiců a znalecký posudek zadává jen v odůvodněných případech. Laická představa je opačná: lidé počítají s tím, že posudek je povinný. Není.

Notář potřebuje obvyklou cenu, tedy částku, za kterou by se nemovitost v místě a čase prodala. Podle ní stanoví hodnotu pozůstalosti, svou odměnu a podle ní se dědicové případně vyplácejí. Rozhodný je stav ke dni úmrtí, ne ke dni jednání.

Jako podklad k prohlášení může sloužit několik věcí a co z nich bude notář chtít, určuje on:

• Orientační cena z online odhadu nebo vyjádření makléře k ceně. Stačí tam, kde se dědicové shodnou a notáři to k prohlášení postačí.
• Znalecký posudek od soudního znalce. Úřední ocenění, které notář zadá nebo si vyžádá, když se dědicové na ceně neshodnou, když je dědicem nezletilý nebo když má cena zvláštní význam, například kvůli vyplacení ostatních.
• Vlastní odhad dědiců podle srovnatelných nabídek v okolí. Postup popisuje článek Jak určit prodejní cenu nemovitosti.

Ještě jedna věc bývá matoucí. Cena z dědického řízení není totéž co cena, kterou později uplatníte jako výdaj při zdanění prodeje. Tou je cena určená podle zákona o oceňování majetku ke dni úmrtí, kterou stanoví znalec podle oceňovací vyhlášky. Pokud budete daň platit, počítejte s tím, že takový posudek budete potřebovat. Většina dědiců ho ale nepotřebuje, protože daň neplatí.

Odměnu notáře určuje notářský tarif a počítá se z obvyklé ceny všech aktiv pozůstalosti, tedy z hrubé hodnoty bez odečtení dluhů. Sazba je odstupňovaná a s rostoucí hodnotou klesá:

V praxi to vychází takto. U pozůstalosti s aktivy za 2 000 000 Kč dělá odměna 19 500 Kč bez DPH, tedy 23 595 Kč s DPH. U 4 000 000 Kč je to 25 500 Kč bez DPH, s DPH 30 855 Kč. U 6 000 000 Kč pak 27 500 Kč bez DPH a 33 275 Kč s DPH. Odměnu a výdaje platí dědicové v poměru svých podílů a soud o tom rozhodne přímo v usnesení. Pokud zůstavitel nezanechal žádný nebo jen nepatrný majetek a řízení se zastaví, je odměna 1 000 Kč.

• Online odhad je zdarma. Vyjádření makléře k ceně je na dohodě s makléřem.
• Znalecký posudek je placený a cenu si určuje znalec. Podle veřejných ceníků znalců jde o tisíce korun, u rodinného domu i přes deset tisíc. Před objednáním se zeptejte na cenu a termín.
• Zápis do katastru po dědictví je bez poplatku. Návrh na vklad za 2 000 Kč platíte až při prodeji.
• Advokát pro kupní smlouvu a úschovu při prodeji stojí stejně jako u každého jiného prodeje. Částky uvádí článek Prodej nemovitosti bez realitky.

Většina dědiců daň neplatí. Rozhoduje časový test, do kterého se u nemovitosti zděděné po příbuzném v řadě přímé nebo po manželovi započítává i doba, po kterou ji vlastnil zůstavitel. Rodinný dům, který rodiče vlastnili dvacet let, tak prodáte bez daně hned po skončení řízení. Projděte podmínky shora dolů, rozhoduje první splněná:

Podrobnosti včetně sazby 23 %, oznámení finančnímu úřadu a modelového příkladu s domem po mamince a po strýci najdete v článku Daň z prodeje nemovitostí. Daň dědická v Česku neexistuje od roku 2014, samotné nabytí dědictví se nedaní. Daň z nemovitých věcí za rok, ve kterém jste dědili, platí ten, kdo byl vlastníkem k 1. lednu.

Když nemovitost zdědí víc lidí, stanou se jejími spoluvlastníky, každý v podílu podle usnesení. Prodat celou nemovitost pak můžete jen společně, kupní smlouvu podepisují všichni. Nejlepší chvíle, jak se tomu vyhnout, je ještě v dědickém řízení.

Občanský zákoník dědicům dovoluje dohodnout se před notářem o rozdělení pozůstalosti jakkoli, pokud zůstavitel nezanechal závěť, která to vylučuje. Soud dohodu schválí a potvrdí podle ní nabytí dědictví. V praxi se nabízejí tři cesty:

• Nemovitost připadne jednomu dědici a ostatní vyplatí z vlastních peněz nebo z hypotéky. Cena pro vyplacení vychází z ceny v řízení, proto na ní záleží.
• Dědicové ji nabudou do podílového spoluvlastnictví, po řízení ji společně prodají a výtěžek si rozdělí podle podílů. Nejčastější varianta, když nikdo z nich nechce v domě bydlet.
• Dědicové si ji ponechají ve spoluvlastnictví a užívají nebo pronajímají. Funguje, dokud panuje shoda. O běžné správě rozhoduje většina hlasů podle podílů, o zatížení věci, třeba zástavou pro hypotéku, musí souhlasit všichni.

Do doby prodeje si domluvte, kdo platí energie, pojištění a daň z nemovitých věcí a jak se náklady vyrovnají z kupní ceny. Sepište to, i když jste sourozenci. Spory kolem dědictví vznikají častěji z pěti tisíc za plyn než z ceny domu.

Nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat, takže i při neshodě máte cestu ven, jen je delší a dražší. Pořadí, které dává smysl, je dohoda, potom prodej vlastního podílu a až nakonec soud.

1. 1.Dohoda ještě v řízení. Pokud se dědicové před notářem nedohodnou, soud potvrdí nabytí dědictví podle podílů a spor se přesune do spoluvlastnictví. Poslední pokus o dohodu proto stojí za to udělat u notáře, ne až po něm.
2. 2.Písemná dohoda o zrušení spoluvlastnictví. Spoluvlastníci se mohou dohodnout, že nemovitost prodají a rozdělí si výtěžek, nebo že ji převezme jeden a ostatní vyplatí. U nemovitosti musí být dohoda písemná.
3. 3.Prodej vlastního podílu. Svůj podíl můžete prodat bez souhlasu ostatních, po šesti měsících od úmrtí i bez jejich předkupního práva. Podíl na domě se ale prodává hůř a za výrazně méně, než odpovídá jeho zlomku z celkové ceny. Bývá to spíš nástroj, jak ostatní přimět k jednání.
4. 4.Návrh k soudu na zrušení spoluvlastnictví. Soud rozhodne, jak se spoluvlastníci vypořádají: nemovitost rozdělí, pokud to jde bez podstatné ztráty hodnoty, jinak ji přikáže za přiměřenou náhradu tomu, kdo ji chce, a když ji nechce nikdo, nařídí prodej ve veřejné dražbě. Počítejte s náklady na znalce, soudním poplatkem a měsíci až roky času.

Než podáte návrh k soudu, zkuste mediaci nebo společnou schůzku s advokátem. Nezávislý odhad ceny od někoho, koho nevybral jen jeden z vás, často odstraní hlavní bod sporu. Soud nemá zájem nemovitost prodat co nejlépe, chce spor uzavřít. V dražbě se dosahují nižší ceny než při běžném prodeji a náklady jdou z výtěžku.

Připravte ji jako každou jinou nemovitost, jen s několika věcmi navíc: nabývacím titulem je usnesení o dědictví, dům bývá plný věcí a smlouvy na energie zní na zemřelého. Samotný postup prodeje, od ceny přes inzerát po úschovu a katastr, popisuje článek Prodej nemovitosti bez realitky.

• Počkejte na zápis v katastru. List vlastnictví se jménem dědice chce kupující i jeho banka, usnesení o dědictví přiložíte jako nabývací titul.
• Prověřte list vlastnictví. Zástavní právo z hypotéky zůstavitele nebo věcné břemeno na vás přešly s nemovitostí. Dluhy z pozůstalosti se dají splatit z kupní ceny přes úschovu, jen to musí být ve smlouvách.
• Přepište energie. Smlouvy na elektřinu, plyn a vodu nezanikají, dodavatelům oznamte úmrtí a převeďte je na sebe nebo je ukončete k předání.
• Vykliďte a rozhodněte o vybavení. Kupující chce prázdný dům. Co zůstane, sepište do kupní smlouvy.
• Zajistěte průkaz energetické náročnosti. Platí i pro zděděný dům. U starších domů z doby před rokem 1947 se s kupujícím můžete písemně dohodnout, že se neopatří.
• Nájemník: nájemní smlouva prodejem nekončí, kupující vstupuje do práv pronajímatele. Uveďte to v inzerátu, mění to okruh zájemců i cenu.
• Ověřte si stav domu. Nemovitost, kterou jste neužívali, může mít vady, o kterých nevíte. Prohlídka s technikem před inzercí je levnější než reklamace po prodeji.

Cenu nastavte podle srovnatelných nabídek v okolí, ne podle ceny z dědického řízení. Ta popisuje stav ke dni úmrtí a mohla vzniknout bez prohlídky. Zděděné domy se často prodávají pod cenou, protože dědicové bydlí jinde, chtějí mít věc vyřízenou a přijmou první nabídku. Ověřený odhad a promyšlený postup vrátí rozdíl, který převyšuje náklady na prodej.

Tento text je obecný přehled. Vaši situaci, hlavně rozdělení mezi dědice, dluhy v pozůstalosti a načasování prodeje kvůli dani, proberte s notářem nebo advokátem. ZFP Reality spolupracuje s advokátní kanceláří a realitním advokátem, kteří dědické případy řeší běžně. Pokud si nejste jistí, kde začít, domluvte si nezávaznou konzultaci.